【来自知乎网友的真心话】：之前写了两篇关于武汉买房的回答，通过很多人了解到，大家还是持币观望的心态。关于武汉未来的房价趋势，期间自己也私下跟很多行业专家进行了沟通。希望今天的这篇回答，给那些正准备在武汉上车的人提供一些建议，希望大家耐心看完。
购房是件大事，看清楼市趋势、房价走势，做个正确的决定至关重要。很多人说中国的房价的丈母娘作起来的，当然这只能当句调侃话。国内房价上涨的原因究竟是哪些方面？未来武汉市的房价又当如何？
一、房价增长趋势的因素
二、对标武汉楼市发展前景
1、上半年武汉房价增长情况
2、2020武汉房价增长的预判
三、武汉最有价值片区分析
四、最具价值片区小区推荐
关于房价，清华大学徐远老师指出，房价增速=经济增速+通货膨胀+城市化速度，即三个影响因素经济、通货、城市化。我们可以借徐老师的观点来看看....
先看二战后世界房价的变化。1945年后，国际大环境长期和平稳定，经济持续增长，人们收入不断提高，房子价格也一直在上涨。以美国、英国、法国、日本等14个主要发达国家为例，二战后经济年均增速为2.5％、通货膨胀增速为4.3％，房价年均增速6.6％。由于这些国家早已实现城市化，所以城市化率可忽略不计。那么，经济增速（2.5%）+通胀增速（4.3%）=6.8％，这和总体房价增速（6.6％）大致相同。由此得出参考公式，房价增速=经济增速+通货膨胀+城市化速度。
太阳底下没有新东西，经济规律不可违逆，房价增速公式，是被发达国家验证了的正确公式。
说完了国际房价走势，我们再来看看这20年，中国房价的上涨情况。自1998年进行房改以来，中国经济年均增速为9.5%，通货膨胀年均增速为2.5%，城市化年均增速为1.5%。房价增速＝经济增速（9.5%）+通胀增速（2.5%）+城市化增速（1.5%）=13.5%，也就是说，中国房价年均增速平均值为13.5%，每五年半，房价会翻一番。20年来，房价大概翻了12.5倍。
1、2020武汉房价增长的预判
2009-2019年，十年间武汉市GDP增长情况如下图
根据我们上面房价增长公式：房价增速=经济增速+通货膨胀+城市化速度。武汉属于一线城市，城市化率比较高，每年按1.5%计算（跟国内总体城市化增速保持一致），通货膨胀每年保守计算2%，经济增速为（16223-4620）/4620=25.1%,房价增速=25.1%+2%+1.5%=28.6%。
*结论：
1、通过图2近十年的武汉房价统计，10年间房价增速在20%左右，＜28.6%，房价未来还是有上升空间的，这一点是大势所趋。
2、按照武汉GDP每年增速约为2.51%，通货膨胀2%，城市化1.5%，武汉市房价增速每年约为6%。（疫情等特殊情况不考虑在内）
即经济增长，房价增长；货币注水，房价增长；城市化发展，房价增长。
2、上半年武汉房价增长情况
从上图可以看到，经历疫情的灾害，今年武汉房价在4月跌入最低，但在后期迅速反弹，保持平稳。目前根据安居客最新11月市均价为16750元/平，较去年12月16818元/平，相差无几。
*结论：
1、武汉楼市还是很理性，韧性很足，经历一战，仍能快速恢复。
2、疫情的发生在一定程度上只是延迟民众的购房计划，未来，随着疫情逐渐被控制及消灭，被压制的置业需求仍有望得到释放。疫情只是让需求推后，而不是让需求消失。
3、房价未来几年的上涨情况可根据上述推导公式可估算出房价上涨区间。（GDP稳步上涨前提）
另外我还想说的一点是人口对于房价，或者说是对于武汉房价的影响。
还是看上面我总结的武汉10年房价增长情况图，其中2017年相较于2016年的房价上涨程度是10年间最大的，这完全在于“百万大学生留汉”政策实施。
之前也看过一些资料，有说东西湖好的，有说光谷厉害的，但是这些地方都在三环外，虽然未来发展很有潜力，但现阶段配套还不成熟，刚需用户不是很适合。建议把眼光还是收回主城区。相比于选择远城区，建议大家把眼光收回到主城区。一般郊区发展还未完善，不确定因素太多，远不如主城区稳定的收益，便利的交通，完善的商圈配套来的实际。
终极策略：
1、拥抱确定性 回归主城区
2、拒绝不确定性 拒绝无流动性
3、拒绝概念新区 拒绝远郊近郊
今天我们看看汉口的江汉片区。准备武汉上车的，大家可以考虑看看。
位置绝对的武汉中心地段，吃喝玩乐衣食住行在这通通不用愁。市中心商业配套也已经很成熟了，地铁2、3、6、7号线均畅通，江汉步行街、江滩等，市博物馆等名人景点也在此，比如宋庆龄故居。
该地区房价如上图，一直很稳定，且稳中有增。有人说这都小3W了，刚需用户心里一万个MMP掠过，别着急，加下来，我带你捡漏。
推荐小区1：锦绣人家（小区均价16177元/㎡）
三环内小区，物业管理很完善，地面、地下具有停车场。小区外商场有中百、新塘万科等，医疗方面有圣心医院。交通上小区距离7号线长港路地铁站700米左右，同时有多条交通经过。
推荐小区2：顶琇晶城（小区均价19121元/㎡）
这个小区咋眼看上去蓝色的建筑外面，着实亮眼，不知道有没有人能欣赏了。08年的小区，位于汉口发展大道和唐家墩路交汇处。小区外即是6号线唐家墩站，而且开车从发展大道上直接上二环去其他地方，很是便利。
推荐小区3：江汉人家（小区均价：16590元/㎡）
小区最大的亮点就是双地铁房，6号线两站的中间。其次周边配套已经很完善了，中百仓储，大润发、南国北都、永旺梦乐城等等应有尽有，市第二人民医院也在此，坐拥吃、和、玩、乐。唯一不足的可能就是小区房源大多为毛坯，不能实现拎包入住，后期还需一定的装修时间跟空置时间。
其实武汉主城区未来一段时间还是刚需首要考虑的。也准备武汉上车的朋友，大家有什么想法，可以评论区聊一聊哇。
