在澳洲众多城市中，比起悉尼墨尔本这样的大都市，阿德莱德无疑是低调的。比起近年来火热到要爆炸的悉尼墨尔本楼市，阿德莱德房产市场可算是波澜不惊。狂飙突进的悉尼墨尔本楼市，高收益里潜藏着高风险，投资者们在享受着高额回报的同时也为可能的泡沫而惴惴不安，而阿德莱德，就像蓝筹股，回报速度无法和前两者相比，但贵在低风险，稳定，长效。今天，小居（Uhouzz异乡好居）就来和您聊聊阿德莱德房产投资市场概况。
独立屋市场
阿德莱德房价中位数自2012/13年度以来一直稳步增长，因为较低的利率和较低的基础价格导致一个时期的负担能力提高。当时的就业驱动力，以公共基础设施项目的形式，也刺激了支持潜在需求的移民流入。在2016年6月的房价中位数为461,000元，较上年同期增长3.2%。内阿德莱德中位价格同比增长26.7%。
然而，内部区域覆盖了小样本区域，并且是一个紧密持有的市场，其中低交易活动增加了中间价格测量中的波动性。中间和外环中间分别显示出2.7%和2.1%的温和增长。
预计南澳经济将面临一些重大的经济逆势，制造业遭受相对较高的澳币相对于海外低成本竞争对手。还完成了几个公共工程建设项目，如Noarlunga线电气化，南路高速公路和南部高速公路复制。随着这些项目的完成，公共投资将大幅下降，少数项目填补了就业增长的空白。
此外，计划于2017年在伊丽莎白的Holden制造工厂关闭，预计将进一步拖累经济。一些工作创造应该来自增加的船舶和海底建筑，但是没有其他大的就业驱动因素，国家经济预计将为增长而斗争。
由于价格增长和低借款成本使住宅建造在2015/16年度也达到高峰，潜在的需求并没有保持稳定，在2015/16年度阿德莱德房产市场出现住宅超额。因为由于经济条件恶化而带来的潜在需求依然疲软。这将对空置率施加压力，已经超过2016年6月的平衡率3.3%。随着租金收益率下降和租户竞争加剧，投资者需求预计会下降，导致房价有限增长。
然而，明年潜在削减的低利率环境预计将导致负担能力的改善。中位价房屋的按揭还款率预计为21%左右，这是过去20年来的下限。这将防止房价大幅下跌，预计2017/18年房价中位数增长率为0.9%，此前经济活动增长和经济活动放缓导致2017/18年价格下降2.2%。 预计在预测期内房价中位数将下降1.3%，其中房价中位数将于2019年6月达到455,000元。
单元房市场
与东海岸首府城市相比，阿德莱德没有经历相同水平的新单元房开发活动，因此预计阿德莱德的单元房市场将与房价预测一致。然而，与其他州的首府一样，投资者购买者在单元房市场中更为普遍。对投资者贷款的更严格限制将使投资者需求下降，因此预计到2019年的三年中单元房中位价格将保持相对平稳，在此期间总计下降0.6%，到2019年6月为340,000元。
这里，小居就给您提出几个投资阿德莱德房产的注意事项，希望对您提供帮助。
1、买卖过程
海外投资者在阿德莱德买房，最常见的是我们俗称的”买楼花”(off-the-plan)。当买家签订认购书时须缴付10%订金，这笔订金会被放在一个信托户口直至物业成交。成交是指物业的业权从发展商名下转到买家名下。一般物业都会在建成14天内成交。
2、外国投资检察局（Foreign Investment Review Board , 简称FIRB）
澳洲欢迎外国投资，但是和许多国家一样，会有监管规条。外国投资者在购买物业时可同时安排律师做该项申请。
3、律师行和业权转让
卖方或代理人会有一份物业买卖合约，投资者必须仔细查阅整份合约，看清楚里面是否会有一些特别的条件限制。
在合约上应包括的内容为：买方的姓名，物业所在的位置，一段简短介绍该物业的法律文字，价钱，所有杂物家具的详细数据（这是在购买该物业时所包括的所有项目，如灯饰、地毯等等），还有当地政府分区数据（该数据会指明在指定物业中能合法进行的活动）。
买卖合约可以很冗长，甚至令人感到混淆，所以建议买方聘用认澳洲当地认可的律师代表自己检阅有关合约条文。如果在当地没有相熟的律师，你可循多个不同途径去找一个，包括请求物业代理代为寻找或推荐，亦可寻求自己现居地城市具规模的律师事务所的协助，请求推荐澳洲当地律师或联络澳洲当地律师公会（设立于每个澳洲首府）。
为保障自己的利益，建议买方不要与卖方雇用同一位律师。如决定购买物业，下一步便是进行业权转让程序，即所购物业的业权将由卖方转移到买方。
4、购买阿德莱德物业所需资金
除支付物业价钱外，投资者应注意购买澳洲物业“额外”支出和某些支付予所属省份及当地政府的特定费用。而该等费用当中涉资最多的要算是土地印花税（Stamp Duty），是一项计算物业价钱征收某个百分率予省政府的必须费用。
其它费用包括：
5、税务扣减
简单来说，投资一个全新的阿德莱德房产将无需缴纳任何税款， 因为可受惠于许多可减税的项目。虽然物业出租所衍生的租金收入，将会令业主被纳入澳洲个人入息税（Personal Income Tax）的税网内，然而该等收入可透过有效扣减以下项目而大大减少，当中包括：偿还按揭贷款之利息支出；申请贷款费用；差饷；水费；大厦管理费；及代理佣金等。所有于1987年9月15日之后落成的全新楼宇均可获按年扣减建筑成本2.5%的建筑折旧扣税优惠(Construction Depreciation) 。此项优惠长达40年，更可传给下位买家享用，直至届满为止。
6、物业增值税（Capital Gains Tax）
在澳洲，物业投资者在出售物业获利后，将须就所获取的利润支付物业增值税(Capital Gains Tax)，也就是所谓的CGT，而该税项适用于1985年9月19日以后所购买的物业。任何人拥有的第一个物业将无需缴纳物业增值税，只要该物业并非用作衍生收入便可。在决定所需缴纳的数额时，有关物业促销及日常维修的费用将可获扣减优惠。而出售物业所获的利润，当中只有50%是须征税的，税率按17%起的顺应率(Sliding Scale)计算。投资者可有效运用物业投资的“负效应”（Negative Gearing）或“税亏”(Tax Losses)安排来大大减低支付物业增值税的数额，甚至是完全免税。这项崭新的物业增值税法则预期可为物业市场带来新的刺激。
阿德莱德是一个极具升值潜力的投资城市，政治稳定、社会民主、政策透明，具有完善的法律体系，让投资者对阿德莱德房产市场充满信心。
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