虽然长沙是为数不多限购政策执行严格的城市，但是长沙的低房价，政府的限购政策并非是主要因素。
长沙低房价的主要原因来自于下面三点：
1.长沙的主城区面积小，但是却有庞大的城市管辖面积和代管县域，这使得长沙在短期内有近乎无限量的土地供应，无需像别的城市那样在存量土地资源下被迫拉高土地价格和一手房房价。
2.长沙是国内为数不多的以网红消费产业为支柱的城市，这使得长沙的财政收入对房地产的依赖度相对较低，但是网红消费在拉高GDP的同时，也会导致另外的问题，而这个问题同样很严重。
3.长沙短期内有着大量的人口流入，这会让长沙新建的大量楼盘有人买单，以量取胜，即使限购也可以保证销售额，长沙短期内自然无需刻意拉高房价来提高财政收入。
在谈论长沙之前，我先介绍一下，市场经济和房地产支柱下，我国城市大概的发展路径。
市场经济下，我国的城市基本上满足下面的几个发展阶段：
1.荒地阶段：所处地区是一篇荒地，国家想要建设一个城市，派专人进行地质测绘等活动，雇佣专门的风水大师查看风水，决定市政府等机关单位的地址，建设机关办公大楼。（目前国内一些正在建设的还不为人知的未来城市就属于此类）
在这个阶段，房地产和土地财政的概念还并不存在，城市处在萌芽期，以不计成本的机关用地和军事用地为主。
2.基础设施建设阶段：政府搬迁，机关入入驻后，城市本身和机关公务员都需要基础设施来吸引劳动力，同时满足自身的生活需要，在这个阶段，政府牵头，以机关单位为中心，呈放射性在周边建设学校，医院，同时搬入市政建设公司，铁路，水利，电网，高速等国企，以国企和下属事业单位为依托，在国家财政拨款的支持下，大举建设住宅，交通，卫生，公园等基础设施，一座城市的主城区开始出现，市场化企业开始落地，第一批非机关的城市土著开始进入并在这座城市生活。
对于这个阶段来说，这个阶段是地区开始赚取房地产收入的时期，而且受我国房地产支柱和土地财政的影响，为了加快城市发展，城市对土地财政和房地产的依赖性会逐渐增加，并占据支配地位。（国内一些成长型的县级市属于此类）
3.高速发展阶段：
当城市发展到一定规模时，城市已经具有一定的吸引力，更多的非垄断型企业开始入驻，城市开始进一步吸引劳动力，而为了满足大量劳动力涌入带来的基建需求，城市本身开始大举用地，为劳动者建设工作生活需要的基础设施，并为企业供地满足企业需要，让企业容纳更多的就业人口，城市体量进一步增加。
在这个阶段，土地财政和房地产行业已经成为了绝对的支柱产业，为本地财政收入贡献大头，政府再将大量来自地产的财政收入投入到基础建设当中，使得城市高速扩张，城市带来的溢价开始提高，房价开始高速上升。
不过这时，由于城市发展带来的居民收入的提升同样可观，因此此时的居民对于房价上涨的敏感度并不高，因为房价在他们能够负担的范围内。（我国的部分高速发展的地级市处于这一阶段）
4.高速发展转折期
随着时间的流逝，现在，高速发展的城市出现了一些转折的迹象。
首先，早先建设起来的老城区开始出现大规模的住宅和建筑老化，老城区改造开始提上日程并成为非常棘手的问题；
其次，随着土地财政带来的高速发展，原有可供应的土地资源开始出现枯竭，同时在国家耕地红线和生态建设的要求下，可供应土地数量变得非常有限，土地财政无法再以充足的土地供应量推进，城市房地产收入由对土地出让金的依赖开始转变为对房地产开发楼盘销售的依赖，这会带来大量的税收收入，并带动建筑，水泥等行业的兴盛，但是，这也会同时为打工人，银行，地产公司三者都带来巨额的负债，城市杠杆率开始大幅增加。
最后，土地供应的减少，也会影响城市招商引资的进展，企业入驻开始减少，城市的发展开始触及天花板，城市发展减缓，需要其他方式来刺激政府财政收入和城市经济提升。
而为了解决上述的问题，国家已经有了一些相应的解决措施，例如，通过划定批准高新区和经开区，将辖区内的一些荒地利用，从而扩大土地资源，以新城区建设和发展带动城市经济提升，反哺老城区改造所需的资金，再比如，通过发展互联网，金融等服务业，提高经济产出效率，拉高GDP，还有就是通过城市共建，将其他城市或者其他地区难以利用的土地利用起来，实现土地资源的占有。不过这些只能起到延缓作用，不能从根本上解决问题。
这个时期，土地财政实际上已经开始走入下坡路，由于土地供应量不足，政府赚取土地出让收入已经变得有限，但是房地产仍然是当地的支柱产业，政府的可供支配财政收入将会由依赖土地财政变更为依赖住房，特别是一手房销售，而地产收入需要反哺整个城市的发展，这会极大的拉高房价，特别是高新区的房价，让城市打工人背负巨额债务，或者成为用完即扔的干电池。
同时，当一个城市的土地资源不再充裕，而是进入了存量时代后，土地资源将会成为稀缺品，并驱使政府为了榨干土地财政最后一点贡献，开始以潜力营造，饥饿营销等手段，大幅推高地价，地产公司也以相同手段把高价转嫁给打工人，国内高新区经开区的高价房子大抵就是源自于这种原因。
这个时期是房价疯长的时期，同时也是城市打工人开始普遍买不起所在城市房子的时期，我国现在的绝大多数大中型城市都处在这一阶段，而这一点又以南北方的很多一家独大的省会为典型代表，这个转折期的出现，也是一个城市开始衰退的迹象。
对于这个转折阶段出现的问题，全世界目前都没有良好的对策，因而这种趋势暂时无法逆转，当局者只有尽可能以各种方式，延后这个阶段的到来，用贬义的话说，有点推卸责任给后来人的意思。
5.老化与衰退期
当城市度过转折期后，随着可供开发的土地资源趋近枯竭，地价和房价上升，打工人买不起，房屋空置率大幅上升，最终影响销售量，大批开发楼盘无人问津，被迫烂尾或者因为空置导致加速老化，房地产热度下降，房价出现动摇，政府财政收入降低，开始采取措施来限制房价下跌，而之前过快城市化带来的巨额债务和大量老化的小区和办公楼，现在也是巨大的定时炸弹，它们都是巨大的财政无底洞。
同时，地价上升也最终会影响大量企业的成本，加班文化盛行，制造业外迁，城市主城区空心化，失去实体功能，城市本身只保留互联网，金融，消费服务，旅游等非实体的功能，实体产业逐渐远离基础设施齐全的城区，被迫前往地价更便宜但是缺少配套设施的郊区，睡城区域扩大，从业者工作体验变差，离职率和流动性大幅升高，城市的第二产业发展开始陷入恶性循环，陷入了第三产业资金大规模空转的境地。
最终，城市流入人口数量逐渐减少，人口趋近于峰值后出现下降趋势，人口年龄结构开始异常，生育率大幅下滑，城市老龄化开始出现，一些较老的小区开始缺少维护，废弃小区开始出现并缺少财政资金进行发展，城市开始进入萎缩和衰退阶段，需要花费大量的资源在不良资产剥离，降低杠杆，生态环境修复，淘汰过剩产能等事情上，经济将会陷入长期发展停滞阶段。
这个时期的房价多少，取决于政府的态度，尽管由于供求关系的原因，房价会有下降趋势，但是政府必然会出于城市发展考虑，防止房价下跌，要求地产公司以政府要求的指导价格出售，所以这个时期的房价大概率处于横盘+缓慢下跌的状态。
实际上，当城市发展进入这个阶段时，说明相应的小修小补的措施已经失效，这座城市已经开始步入实质性的下滑阶段了，我国的部分二线城市，以及东北华北西北的一些资源型或者未受到政策关照的地级市目前已经位于这个阶段，城市收缩趋势难以逆转。
6.涅槃期
当城市认识到自己已经步入衰退期后，会呈现两极分化的状态，部分城市由于产业单一且发展不可持续，最终将一直位于衰退和城市萎缩阶段，最终城市消失或合并，一些地域不好的资源型城市大多是这个结局。
而一些地域位置，气候水文等硬性条件不错的地区，将会在认识到衰退期后，为了复兴地区，开始直面问题，尝试探索衰退期的应对措施。
首先，这些地区会进行大规模的淘汰落后产能和过剩产能的活动，并花费大量财政和时间精力对老旧小区进行人员安置和危房拆除工作，一些较为先进的工业企业，政府会统一规划到新的工业园区进行协同发展，在保留原有工业底蕴的同时，政府终于解决了老城区改造的难题，并重新获得了土地资源。
其次，进行大规模的生态修复活动，把上述的土地资源进行改造修复，恢复工业破坏前的生态环境，以实现原有土地资源的可利用性，重新恢复到未开发前的水平。
然后，利用国家转移支付，探索老龄化的应对措施，建设养老福利产业，妥善做好退休职工和部队人员安置工作，完善医疗与教育服务，度过人口结构异常的时期，使人口结构在时间流逝下逐渐恢复正常。
最后，衰退型城市必然会带来官僚主义问题，配合顶层政策，协同解决公共管理在制度和人员上存在的问题，优化营商环境和公共管理队伍。
通过上面一系列十分缓慢但是非常有效的举措，城市终于重新恢复到高速建设前的模样，不过，经过一番大刀阔斧改革修复后的城市，由于去杠杆和淘汰落后过剩产能，以及较长时间的劳动力流出，城市本身更类似于上述第二阶段的情形，缺少产业配置孵化，需要政策上的再次倾向。
而这些城市需要做的，是蛰伏待机，等待周期性的国家政策的下一次大规模扶持，为发展窗口到来前做最充足的准备，之后，这些城市会从第二阶段插入，再次重复上面的城市发展周期，循环往复。
这类城市，在国内大多位于环渤海省份。
而这个时期的房价，一般会在衰退期的缓慢下跌后，达到谷底，并酝酿下一次政策倾向到来后的高速增长。
同时，这些城市也是下一个十年国家政策扶持的重点。
按照市场经济和房地产推进基建和高速城市化的路线，我国城市基本都会遵循上述的各个阶段，而这种发展策略恰恰是我国现在所使用的。
而上述城市发展的各个阶段，我国实际上都有具体的例子，我国的各个城市，都在现有顶层政策的框架内，尽自己所能采取最佳的发展策略，所以，不要小瞧政府的能力。
不过，由于我国的中国特色社会主义市场经济体制是中途引入的，而此时国内各个地区已经有了一定的城市发展，但是计划经济体制本身不会带来太多财政收入，而市场经济和房地产支柱的发展方式则会让城市变得富有，由此造成即使相同情况的地域，由于改革开放起步时城市所处阶段不同，城市财政会存在较大差异。
具体来说，东北和华北的很多城市，由于城市化过早，当改革开放到来时，一方面深入计划经济难以自拔，另一方面则度过了城市高速发展的阶段，因而没办法以土地财政拉高财政收入，而南方，特别是东南沿海和川渝的很多地区，城市化是市场经济体制形成后高速推进的，所以从这个角度讲，东南沿海和川渝的城市，相对来说是较为有钱的，无论是高速城市化带来的房地产财政收入，还是国家的转移支付，而环渤海和黄海海域的城市，虽然地域不差，但是城市财政却比南方沿海城市拮据的多，当然，这里也有海上贸易的因素，不过我们这里重点谈论城市发展阶段的事情。
另外，由于有前车之鉴，很多城市会提前在下一阶段布局，让城市发展过渡更加平滑，例如，很多高速发展和处于转折期的城市，都会未雨绸缪，提前布局医疗和养老服务，并在城市内部一些较老的老旧城区开展试点改造活动，以实现城市发展的平滑过渡，缓解未来城市进入转折乃至衰退期后，城区集体老化形成的巨额财政负担及其附带的发展隐患（例如武汉市硚口区的老城区改造计划）
那么，长沙处于哪一个阶段呢？
实际上，在国内的二线城市中，长沙正是由于独特的城市发展阶段，形成了现在房价负担相对较轻的局面。
或者可以这么讲，长沙所谓的房价负担低，完全是和别的城市比出来的！！！
目前国内的二线城市，绝大多数都位于第四阶段，也就是发展转折期，在这些城市中，老城区已经出现大片需要改造的地段，需要大量财政投入，而城市本身的土地资源已经进入存量市场，土地资源有限，只能通过提高可供利用土地的出让单价来提高土地出让金的收入，并想尽办法批准设立各种经开区，扩大城市可供利用的土地面积，尽可能维持由地产和基建拉动的财政收入和相关产业，另外，经济发展的边际递减效应和房地产的营销手段，此消彼长，让劳动者的收入增速远低于房地产增速，使得劳动者买不起所在城市的住宅。
而我国的个别二线城市，是由承接一线产业转移发展成二线城市的，这类城市现如今已经开始从第四阶段向着第五阶段，也就是从转折期向着衰退期前进，这些城市已经呈现出较为严重的本地人口老龄化的迹象，尽管来自一线的产业转移带来了大量年轻劳动力，但是刚刚度过转折期的房价，使得这些劳动力大多留不下来，这些城市又由于历史原因，医疗教育资源相对匮乏，本地老城区改造又会消耗大量财政支出，因而这些城市的衰退已经不可避免，未来将面临巨大的去杠杆，老城区改造与运维，淘汰高能耗和落后过剩产能的压力，至于这类城市都有谁，大家心里多少都有数。
不过，在二线城市中，郑州，长沙这两个城市较为特殊。
除武汉外，由于中部城市的发展和城市化进程相对滞后，直到中部省份采取一家独大的发展策略后，城市化和土地财政的进程才得以快速挺近，因而时至今日，这两个二线城市还处在第三到第四阶段，也就是从高速发展期过渡到转折期的这个阶段，而相对于已经处在转折期甚至已经开始向衰退期过渡的城市来说，这些城市现已建成的城区面积不大，暂时仍然有较大规模的土地资源可以利用，因而暂时无需通过盲目抬升土地价格和采用营销手段拉升房价的方式，提高当地财政收入，这些城市的房价，暂时还是以城市发展本身带来的溢价为主要体现，而这些处于高速发展尾巴的城市，打工人暂时还能吃到最后一波城市高速发展的红利，个人收入增长的速度尚可，所以整体来说，这两个城市的房价还处在劳动者负担得起的地步，当然，这个负担的起是相对于上述的转折期城市来说的。
另外，就像前面说到的那样，看到其他城市的现状，也就是未来自己的模样时，城市自然会未雨绸缪，像国家级新区这些东西，长沙也是及时跟上大部队，招商引资，也落地了不少优秀的企业。
不过，在中部地区整体缺少地域优势的情况下，如何用其他的方式抬升经济，这就是个非常重要的话题了，而在这一点上，长沙和郑州采用了相同的策略--网红经济。
网红经济，本质上是一种用消费拉动GDP和政府财政收入的模式。通过打造专属文化，吸引游客的同时，为提供的产品或者服务提供额外溢价，从而让大众同时为产品本身和文化生态买单，创造大量营收，这就是网红经济的内核所在。
不过，长沙和郑州的网红经济路线却不太相同。
郑州的网红经济路线，主要依托于中原地区悠久的历史文化，以历史为依托，让古文化活起来走到大众身边，并开发相应的纪念品，歌舞表演，步行街等衍生活动，以此带动网红消费的增加。
而长沙的网红经济路线，则是依托长沙在文化娱乐产业营销的传统优势，无中生有创造网红产品，并让大众买单。
简而言之，郑州主要靠的是挖掘祖先的遗产，长沙主要靠的是高超的营销手段，不过最后的目的都是相同的--拉动消费，实现城市财政收入的增加，从而反哺公共服务。
因为这个原因，长沙的财政收入中，有相当一部分比例来自于网红经济，这会降低长沙对房地产的依赖性，从而在现如今处于高速发展期尾巴阶段的长沙，本就有大量土地供应无需刻意抬高房价的情况下，更加不需要依赖过高的房价来赚那些竭泽而渔的钱，这其实是当地政府想的一步巧妙的发展路径。
而长沙作为一座仍然在高速发展期的城市，必然对省内和周边地区的劳动力形成较强的吸引力，从而吸引大量的人入驻，而尚处高速发展阶段，尚未完全进入转折期的城市，劳动力的收入上涨与房价的上涨速度差异不大，劳动者尚能负担起当地城市的房价，而这相当于贡献较大数量的一手房交易，从而以量取胜，让城市的房产销售额同样维持在较高水平，与此同时，长沙的限购政策反而为提高销售额起到了积极因素，由于限购影响，长沙的二手房数量较为有限，打工人将更多的为政府和开发商利益为主的一手房买单，这可以最大化政府赚取地产财政收入的效益。
但是，市场经济和地产支柱下的城市高速发展，是要付出代价的，而这个代价就是，前面提到的城市发展阶段，无法逆转。
当长沙和国内绝大多数二线城市一样，开始进入转折期乃至衰退期时，长沙就会不可避免地同样出现这些城市的问题，老城区大片改造，城市发展速度减缓，土地供应不足，房价开始高涨并超出打工人负担，这些都是这个模式难以避免的，即使长沙有庞大的县域面积，仍然不能逆转城市发展阶段的进程，这一点上，长沙不会出现特殊化。
而长沙在全国引以为傲的网红经济，这时反而会起到负面作用！
网红经济的本质，仍然没有跳脱出服务业的范畴，以服务或者文化带来的溢价，赚取额外的收益，那么这势必会让城市本身充满网红经济带来的溢价加持，从而拉高城市物价水平，如果你了解长沙，就应该知道，网红步行街和网红食品的价格大多很贵，尝鲜尚可，多买就承受不起了，而且自长沙把网红经济作为支柱产业之一后，长沙的物价已经超出了长沙本身应有的水平。
更为严重的是，网红经济会营造娱乐化和消费主义的氛围，让打工人沉迷于一种花钱的文化，把钱花在茶颜悦色，网红臭豆腐，密室逃脱等各种吃喝玩乐上，从而造成长沙打工人的存款降低，负担房价的能力也随之被削弱，这时，一旦城市开始步入转折乃至衰退期，面对高昂的房价，把钱花在网红经济上的长沙打工人将会更加无力负担，从而加速长沙的城市发展进入转折乃至衰退阶段的速度，让长沙的高速发展阶段变得更短暂！！！
到时候，房价高升，制造业外流，劳动力流失等其他二线城市的情况将会原封不动的在长沙重新走一遍。
其实到这里，我想这个问题的回答我的个人观点已经说的够明白了，不过这个暴涨的节点，无法预测，我没办法给出长沙城市发展进入转折期的准确时间。
不过有一点可以肯定，长沙将来必然会有房价暴涨并超出打工人负担的那一天，而且长沙实际上已经出现老城区改造和制造业远离城区的转折期情况了，换句话讲，长沙马上就要度过曾经的高速发展阶段，而网红经济在拉升高速发展期的经济数据的同时，也会加快高速发展期的流逝。
对于个人来说，如果准备在长沙定居，那还请你抓紧在长沙立足，在可能随时结束的高速发展期内，积累原始资本，及时上车。
个人观点，仅供参考，欢迎讨论。
