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（我看了下正文，没有推荐次城区的房子啊，为什么私聊我的这么多？）
限购外的房子，谨慎购买，次城区（云龙，姜山，集士港）的精装房建议多观望观望。
如果预算有限，千万别被销售拿着沙盘和规划图忽悠买次城区的精装房，（点名姜山的SYJS），买个限购区的小户型后期还有涨价空间，相对学区也更好。
————————————以下为正文————————————
我先把王炸放出来吧，关于住房不炒政策的解读，如果你不认可我这个说法，也就没必要读这篇文章了，文章写的比较散乱比较随便，但内容还是很饱满的
关于住房不炒：
我拿最近的炒鞋和猪肉上涨作为一个对比：
鞋子的炒作，更多人觉得是一个骗局，一个资本运作。鞋最基本的属性是穿戴，本身是没有任何金融属性的，但炒鞋团队把金融属性强加给鞋子，所以给人的感觉是一场针对95后的智商税收割。
猪肉上涨，给人最大的感觉是通货膨胀。猪肉最基本的属性就是用来吃，本身是不具有金融属性的。猪肉的上涨给大众最大的感觉就是，钱不值钱了，通货膨胀了。
房价上涨，给人最大的感觉是什么？是骗局？是通货膨胀？都不是，给人最大的感觉其实是房价贵是正常的，但是说不出个所以然，这就是房子的金融和投资属性了。
对比房价上涨：房子也有2个基本属性，居住属性和金融属性，所谓的住房不炒，针对的就是所谓的金融属性（就是针对炒房团），让房子从金融属性为主慢慢转变到居住属性为主，也就是住房不炒，是用来住的，至于房价的上涨或者下跌，GM和地方是不直接干预的。
，只要新小区是用户用来住的，上涨个15%也没什么，对一个消费者来说，愿意多花15%买套房结婚自住，需要你一个外人指手画脚么？
至于如何回归居住属性：第一增加炒房者的进入门槛（限购，二套房利率上调，首付比例调整）；第二增加炒房者的持有成本（即将上线但遥遥无期的房产税）；第三就是限售、限贷，通过宏观调控将炒房者进行劝退（增加购买成本，增加持房成本，限制出手），从而让真正住房的用户来买房，所谓的住房不炒政策并不是针对房价的而是针对房屋属性。
以下为正文：
宁波的几个大型房产商都在囤房，如：恒大、碧桂园、万科、绿城等，只为了等2020~2022年的房价上浮；新兴房产商如美的等，都在做冲击高端（更大的溢价权）。
就说政策 学区划分、城市基建和引进人才
这三点是开发商跟GM相互试探和妥协的，对房产商来说能获得自己想要利润比或者溢价权，都是愿意和GM合作的，但是拍地的话会有一个上限，也就是拍地的溢价率。
说白了，房价是GM定的最低价，给了房产商一定的溢价空间，最高价还是靠炒上去的。
分开说吧：
学区划分：
海曙某地块拆迁户很多，因此在拍地和学区规划的时候，就要考虑到学区的规划问题。
对开发商和购房者来说，开发商肯定不愿意让高端的社区住户和拆迁户读一个学校。但是GM不希望一个学校只特供给某几个高端小区，毕竟学区的出现已经对房价印象很大，如果一个小学只供高端小区，这势必会引起社会的不满。
因此学区的划分，是房产商和GM争论最多的一个地方，可能隔着一条街，读的是不同的学校，也是小区房价自带的一个溢价buff。
城市基建：
2019年地铁的建设给房价注入了一针强心针，举个例子：
洋江水岸，通地铁前成交均价1w7，通地铁后成交均价2.3w。
青林湾 15年时候房价8000，现在已经快2万多了。
地铁一公里造价7亿，一个车站造价1.5亿，列车一节600w-800w不等，
地铁的收入主要由 广告收入、运营收入、政府补贴和跟房产商合作，至于最立竿见影的收入是什么，这个需要我细说么。
美的地产在8月份（反正没过去多久）姜山拍了好几块地，在规划三号线附近（现在已经开通），溢价率在30%左右，再加上美的把姜山和首南交接的地方几块地都拍下了，准备做一个类似中海国际社区的一个大型社区，美的有这块地算是独家的溢价权，姜山的朋友可以看下 枫江丹宁的开盘价，就可以大概估出美的这个大型社区的房价了。
人才引进
现在拍地会特指包含人才房多少多少，但引进高端人才的购房优惠政策还没落实。基本上是国家补贴加开发商指定楼号的政策，类似高新区80墅，具体政策颁布了但没有落实到指定小区，可以关注这个网站：
总结下吧：
如果说天花板的话，不敢多说，但2020年成交实际成交均价上浮率不会低于15%，注意是实际成交价，不是网上报价，网上报价经常有中介故意报个低价，用来引流的，不能做参考，具体成交价格，必须要合同编号以及买家或者卖家的姓名才能查看。换句话说，现在统计的房价都是网上报价，并不是真实成交价。
成交率肯定是下跌，部分二手房会跌幅度会比较大10%左右，特别是老破小 户型，因为前段时间水涨船高，超过了本身价值，下调是正常的。
PS：
至于北辰府边上拍的地不破2万，东部新城拍地溢价率0%，这些你们去看下要求，一个是要建一个幼儿园免费交给国家，还有商务楼10年不得出售，还有一块一个是高度限制，楼间距很大，还要符合周边环境。
这两块地是给新兴房产商冲击高端打牌子用的。一家是美的，上面我也说了美的在姜山的布局，还有就是美的·明州院子的一些负面影响，想用高端的小区来化解，还有家忘了，大家有兴趣可以查下，跟美的一样的新兴房产商。
关于二手房：
二手房这事比较复杂，对于消费者来说，二手房一般是真·刚需房，本来选择空间就比较大，加上新楼盘的部分优惠政策，相对权衡时间也会很久。
二手房不好出手的几个原因：
上卖不出去的二手房，都踩了上面2个雷及以上，就是：房子旧，没学区，乱开价，户不迁（强行3个字）。
关于公寓：
关于公寓值不值得买，公寓水太深了，有的是你觉得它是公寓，其实它是商用房（万达48克拉，四季云亭，还有刚开盘的宝龙广场）；有的你觉得它是公寓，其实它能落户，还能带学区（盛世天城）；有的你觉得它是公寓，其实是商住一体，但是分开的（学府一号，这个小区很神奇，不细说），问清楚在买。
万一，我是说万一，开放公寓落户了，这三者区别天差地别，所以大家买公寓还是悠着点吧。
因为公寓的属性很特殊，国家对开房公寓落户和区别公寓和商用楼的进程一直再拖，我个人觉得，就宁波而言10年内不太会开放公寓落户和学区政策。
利益相关：
2019年4月入手一套80平房子，截止今天涨价约60w，
2年万科工作经验（非销售）。
