经常有人会问我能不能买个小公寓（仅指非70年产权类型的商业地产）
每次听到这种问题，我其实都是很想笑的
我理解大家渴望岁月静好的心情
买一个美美的小公寓
开一个美美的咖啡馆
来一场美美的自驾游
朋友，但凡有点社会阅历，经历过社会毒打的人，都知道这种岁月静好的事，它一般都特别不静好
可能很多人对于买房是有一些误解的，觉得我虽然是买了个小公寓，但是我最起码有个小窝，把门一关，有一块属于自己的个人世界
倒也没错，但是，难道你买个住宅，把门一关，这就不是你的个人世界了吗？
首先，买房这个事情，从来是没有对不对
买房对不对，是要考虑应用场景的
你想在这个城市安个家，且你有了一定的积蓄，并且你有了还房贷的能力，这个时候你想买个房，那肯定是对的
你想在这个城市安个家，但是迫于无奈，你暂时达不到这个城市的购房标准，你正在努力攒首付，但暂时还没有攒够，然后你被某人带去看了一套公寓，你觉得存钱太苦了，这个房子其实也行，那个样板间看的我DNA都动了，我如果住在这样的房子里那我就是仙女，你是不是仙女我不知道，但公寓这种东西住久了，确实让人想升天
那我确实觉得你并不是很理智，你可以考虑一些更多的维度，对于公寓这个东西有更多的了解
买房子需要考虑的无非就是两个东西，第一个就是居住性能，然后就是投资性能
我们首先看看公寓，有没有投资性能
一个房子的投资性能一般来自于两个方面，增值部分以及收益（房租）部分
我们先来聊一聊增值的部分
买过二手房的都应该知道，在正常的二手房交易中有一个税种叫做增值税，这是一个重税，收取的条件是房屋产权有没有满2年
很多时候我们看一个政策，可以考虑一下这个政策出台的目的，无非就是政府不希望大家炒房，所以将短频交易的房屋设置的税比较重，这个税有多重呢？足足有5.3
然后我们再对比一下公寓的税收，坦白说，这个增值税在公寓面前完全显得微不足道
公寓的税是个税3，契税4，土地增值税7，差额营业税5.8，合计加起来是20个点左右的税收
从这个税收基本你也可以看出来，抄公寓投资这种行为，基本上就是在找死
当然你可以说你是卖方你不交税，你让买你房子的交，这个是没有问题的，确实有很多城市业主卖房是净得价，将税收部分全部转嫁给买方，但是，买方也不傻啊朋友，买房子也会考虑一个总成本的问题，你的房子整体价格这么贵，他为什么要买？市场上是没房子卖了？
然后你可能还是不服气，你觉得投资不能只看涨跌，你还要看每月的收益，那我接着就和你聊聊这个公寓的每月收益情况
这个真的就是要看具体的地方了，拿我了解的武汉大部分地区而言，买房，纯为了出租，性价比确实不高
比如光谷附近，大部分小公寓50万一套，月租金是2000，一年是2.4万，且还是绝对没有空置的情况下，是的，看起来比把钱存在银行会多一丢丢，但是，你要考虑一个问题
你把钱存在银行，或者买一些稳健的理财，收益是会直接打进你账户的
但是，房租的收益是不会你买完房然后不管了，就能自己打进你账户的
首先你得把房子装修好，然后配齐家具家电，然后还需要你把它租出去，而且家具家电以及装修，都是有寿命的也就是说随着时间的推移，如果你不在这个房子上面再付出成本，那可能你得考虑租不租的出去的问题了
然后你还得解决各种租客提出的各种问题，包括且不限于
这个月租金能不能稍微缓一缓啊
家里的下水管堵了，能不能来帮着处理一下啊
家里的空调不制冷了，能不能来看看啊等等等等
租客会提出什么问题，完全取决于他个人对于房东这个职业的理解，但确实有不少租客觉得房东，约等于酒店前台
并且大部分情况下，租房是一年一签，每年你得换个租客，且上一个租客退租与下一个租客承租这段时间，一般都是有个真空期的，这段时间你是纯亏的
并且租房是一件和人打交道的事情，在这个过程中会不会产生一些很麻烦的事情，这个真的就是看命了
聊完了投资，接着就聊公寓这个产品，在居住性能上有多特么的奇葩
首先，你要知道，同样大小的一栋楼，公寓的住户，一般是住宅的4倍以上
住宅的话最小是1梯1户，常见的是2梯4户，多一点的也不过2梯6户
公寓，一般是N梯十几户
而且住宅小区里，大概率都是自己居住的，小部分出租
而公寓嘛，基本上是住的不会买，买的不会住
且还不一定全是居住的租客，还有很多办公的，开养生馆，剧本杀，轰趴馆的，而且稳定性相对较差，对比于住宅自然会鱼龙混杂一点，而且因为建筑结构的问题，公寓的隔音效果极差，你说你楼上房东把房子租给别人做轰趴馆了你能咋办？你脱下裤子做个弹弓打他家玻璃？
而且不要扯地段好，地段好对于公寓的居住体验来说从来都是减分项，不是加分项
地段好意味着好出租
意味着租金高
意味着更多公司会来这里办公，更多养生馆啊，剧本杀店啊，轰趴馆，会在这里开业
因为办公的租房相比于居住更出的起价，而且这种人流多的地方是这些公司的首选
这些都是对房东利好！
对于房子租出去收租的人好，不等于对于住在这里的人好
当韭菜是不需要这么高的同理心的
然后就每天早晚高峰，午饭时间，等个电梯真的等死人，然后噪音各种升级
从户型上来说，一个小几十平的房子，一般只有1个朝向，日照时间，通风等等都是问题
你说你不需要通风，你试试在公寓里吃个火锅，你看味道一周散不散的掉
不喜欢日照，那是因为你现在年轻，你喜欢熬夜你能熬一辈子？
作为一个人类居住的场所，通风和日照这种属于基础需求的东西，公寓一概是没有滴
公寓，除了开发商的样板间看起来比较高大上，其一切设计都是违反“居住体验”这个东西的
如果实在喜欢
建议你找个地段极好，空置率贼低的公寓租个一年，自己感受一下
然后是关于户口和学位的问题，公寓肯定也是解决不了的
然后小区绿化什么的，那更是谈都没有必要谈了，有那个东西他开发商不知道再多建一栋楼？
对于一个买到手后就跌价，变现难度高，且无太大增值价值的东西，租比买划算多了啊，你实在觉得公寓住着舒服方便美美哒，你租一个不就完了吗？
最后说一下，我这里也并不是说一定不能买公寓，只是购买公寓的应用场景，确实太过单一罢了
唯一适合买公寓的人群呢，其实总结起来也很简单，一句话
如果你半年到一年左右就能够存到全款买公寓的钱，就适合买
