曾经无数深圳人向往一夜暴富，借着拆迁的名头，把那些老破旧炒作成天价。
然而现在，几乎个个都成了深圳旧改的大型翻车现场。
比如罗湖的「布心花园」，业主们三年前开开心心迁出去，三年后原地、原址、原房回签，也是活久见了。
房价也从三年前的700万，掉到了如今的320万，跌了一半都不止。
装修队的电钻声，俨然成了梦醒时的碎钞声。
还有「石岩京基」、「罗湖建设集团家属楼」等项目，现在还有原房能让业主们搬回来的，都已经是不幸中的万幸。
旧改拆迁项目从来都没那么容易，这是一个复杂庞大的系统工程，从立项到动工、施工、竣工，少则10年，多则20几年都难以完成。
中间需要投入巨大的人力、物力、财力，别说没有实力的企业了，就算那些赫赫有名的大型开发商，被拖到倒闭破产的也不少。
比如罗湖的「木头龙旧改」项目：
2007年，益田开始业主改造意愿征集；
2010年，获市政府批准，被列入第一批城市更新单元计划；
2012年，签约总数达到80%；
2015下半年，户数和面积签约率达到双95%；
2016年12月，户数和面积签约率近98%，剩下30余户未签约；
2018年6月，签约率达到99.7%，剩余4户未签约；
2019年10月29日，益田集团确认为木头龙片区城市更新项目的主体。
等了整整12年，不少老人陆续离世，再也看不到回迁新房了。
益田集团在这个项目上支付的租金补偿总金额超过10亿，最终造成公司破产，付出了惨重的代价。
再说一个更有名的——南山「白石洲旧改」项目：
2005年，白石洲旧改正式拉开序幕；
2012年8月，南山区委区政府领导带队，成立沙河五村城市更新领导小组；
2013年10月，沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作；
2014年，白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单；
2016年6月，股份公司50万平米集体用地完成确权；
2016年12月，沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查；
2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示；
2017年底，绿景白石洲城市更新办公室成立；
2018年12月，专项规划获得市规土委正式批复；
2019年3月，完成集体物业拆迁补偿协议签订；
2019年5月，个人物业确权接近90%；
2019年6月，启动拆迁补偿协议签订；
2021年，一期启动开工建设；
2025年，一期即「绿景白石洲璟庭」仍然在售，预计年底交楼；二期拆完；三四期计划调规。
整整20年了还没有完成旧改，更要命的是前路漫漫生死未卜，绿景被曝1.8亿美元(约合人民币13亿元)境外债实质性违约，债权人翘实集团向香港法院申请对绿景中国清盘。
每一个旧改项目都是一部血泪史，个中的酸甜苦辣只能自行体会，实在太难了。
然而未来的老旧小区改造，玩法将要大变天，深圳将从大拆大建时代进入留改拆时代，从增量旧改变成存量优化，参考万科南头古城、龙华元芬综合整治、华侨城创意文化园等模式。
拆除重建虽然会保留，但数量将大大减少，仅局限于存在重大安全隐患（比如C级以上房屋）、土地利用效率极低或严重不符合城市规划的区域，或者时核心区的重点区域。
最主流的模式，将从前期服务商+市场主体+实施主体走向业主自主更新模式，并逐步常态化，从“要我改”变成“我要改”。
前两天荣杏老师看到一份即将出台的《深圳老旧小区自主更新征求意见稿》，目前应该还处于内部意见征集中，主要内容大致如下：
1、允许增加面积“原则上不超过20%”。
2、增加公共建筑不用补交地价，增加套内面积需要补交地价。
3、楼龄只要求25年以上。
4、意愿比率达到面积户数双95%，区局就可以审批。
5、回迁后证载房产用途不变，改造后年限不重新计算70年。
6、以一宗地为基本改造单元，可以联合周边多宗地一起改造。
整体来看相当鸡肋，业主需要自掏腰包的情况下，还限制增加面积、限制土地年限，不利于分摊更新所需筹集的资金，会使得自主更新落地变得更难。
然而也不是完全没有希望，目前深圳楼市持续下行，房价来到低位区，不少福田南山的老旧楼梯房小区已经降到3万多一平，罗湖甚至降到2万多。
老旧楼梯房通常容积率低，而且大多已经破败不堪，还有一些海沙危房，所以荣杏老师认为，深圳未来肯定会有一批老旧小区能够启动和完成自主更新，旧貌换新颜，变成低容积率、高实用率的新一代好房子，如果地段位置不错，完成自主更新后，会有比较好的保值增值，期待会有更多的「华富村」出现。
部分土地征用、危房小区，还有一些业委会很强/业主很团结的老旧小区等，都是很有希望的。
附部分有自主更新潜力的老楼梯小区名单：
福田区：香蜜楼、香蜜湖家属楼、通新岭、南园新村、园岭新村、福滨新村、下步庙北区、八卦岭宿舍、裕亨花园、中康生活区、华新村、龙溪花园、竹园小区、建业小区、桑达小区、锦龙新村、滨江新村、华强小区、深勘大院、爱华大院、动力公司宿舍、燃气公司宿舍、滨河新村、红荔村、莲花北、莲花一二三村、中医院宿舍、香蜜新村、桑达新村、搪瓷公司住宅楼等。
南山区：爱榕园、荔园新村、月亮湾花园、中兴之家、荔芳村、花果山小区、雷公岭、南油AB区、港湾生活小区、海湾花园、华联花园、振兴小区、光侨街、光华街、中新街、招南小区、荣村小区、迎晖迎宾大厦、水湾b区、招北小区、东组团、龙城花园、石云村、芳华苑、科苑西科技园小区、荔枝苑、佛山街、松山村、半岛花园AB区、光大村、怡苑阁、荔苑小区、荔馨村、常兴花园、玫瑰、金竹、华达小区、紫竹园、倚园、国检宿舍、南玻、康乐村、税务干警楼、松坪村等。
罗湖区：红岗西村、松泉公寓、海关大院、供电局北区大院、设计院(罗湖)、红桥小区、湖滨新村、东湖丽苑、新秀村、华丽西村、竹边新村、怡景花园、景贝北、翠竹苑、碧波花园、桂园北路48号、大塘垅、田苑小区、29号大院、水库新村、五矿宿舍、锦星花园、洪湖二街、翠华花园、滨苑新村、八号大院、外贸大院、58号大院、莲塘供水公司住宅楼、田贝北院、马古岭小区、宁水花园、松园南小区、华丽东村、马古岭、愉天等。
宝安区：灵芝新村、湖滨花园(宝安)、洪浪二村、鸣乐花园、金鼎花园、双龙花园等。
以上仅为部分楼盘名单，业主或者对这类房产有意向的，欢迎加入深圳自主更新交流微信群，大家一起集思广益，争取更好的政策。
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