最近，全郑州人民正在津津有味地讨论着一个话题：继港区、平原新区、绿博之后，下个绷不住的是哪里？
常西湖的呼声有点大。
在2018年以前，常西湖一直都是郑州比较低调的存在，随着民运会节点的临近，才逐渐迎来它的逆袭时刻。
2018年，中原区三环附近金水世纪城最低12500元/㎡，和昌湾景国际最低11000元/㎡。而四环附近的汇泉景悦城、永威西郡等楼盘价格都已经达到了13500-14000元/㎡。
四环附近的房价比三环还要贵，这种现象随着大家对常西湖的关注愈演愈烈。融信和世茂进驻后，表现得更为明显。
奥体世纪首开，毛坯14000元/㎡，后来价格逐渐上扬。世茂璀璨西湖首开15000-16000元/㎡。甩开三环内低价盘至少2000元/㎡的差价。
到2019年，伴随着常西湖各项工程节点的落地，区域迎来真正的高光时刻。
2019年前后，常西湖及周边楼盘的价格体系如下：
1，刚需：
华瑞紫韵城：14000元/㎡
汇泉西悦城：13000元/㎡
汇泉景悦城：14300元/㎡
2，刚改：
融信奥体世纪：从147000一路上涨至15500元/㎡
永威西郡：13900-15000元/㎡
碧桂园西湖：15000元/㎡
3，改善：
世茂璀璨熙湖：15500-16000元/㎡
大常西湖的价格区间是13000-15000，区域主力楼盘是，融信奥体世纪、世茂璀璨西湖，本身位置和产品都不错，更重要的是在运动会之前入市，时机比较好，还有一点，当时的选择不多。
目前常西湖的价格体系是，
1，刚需：
华瑞紫韵城：三期雅园锦园均价13500元/㎡，特价房不到13000元/㎡
汇泉西悦城：均价11500到12000元/㎡，首付5%即可订房签约，剩下的25%分两年半五次付完，无利息无手续费
汇泉景悦城：均价13500-14500元/㎡，首付可分期两年半五次，百分之五即可网签
2，刚改：
融信奥体世纪：整体均价15000元/㎡
永威西郡：15000元/㎡
碧桂园西湖：14500元/㎡
3，改善：
世茂璀璨熙湖：均价15000元/㎡左右，特价楼层14500左右
整体看来，常西湖在售楼盘格局变化不大，只是相比之前整体价格略有松动，但降幅不是太大，几百到一千之间。
然而，如果把新开楼盘统计在内的话，则又有明显变动。
6月份，碧桂园名门凤凰城和恒大林溪郡首开。
碧桂园名门凤凰城，14500-17000元/㎡，顶楼13800-14000/㎡左右。
恒大林溪郡，14000元/㎡起，精装。
此时，相比永威西郡、融信奥体世纪，毛坯均价14500/㎡左右。常西湖价格已经出现了松动的迹象。
9月份，裕华城和中原华侨城首开。
裕华城，小高层12400-13500元/㎡。
中原华侨城，高层均价12500元/㎡，洋房均价16000元/㎡。
此时，洋房价格已经与之前璀璨熙湖的高层价格持平。
10月份，金科中原首开。
高层价格11825-12800元/㎡；
其中96平均价均价11800元/㎡-12500元/㎡；117-127平均价12200元/㎡-12800元/㎡。
这还是常西湖首次出现11000+的价格。
顺着今年的新盘梳理下去，我们可以清晰地看到一个节节后撤的常西湖。
常西湖楼市变动并不在于原有楼盘的崩塌，而在于几个新盘的集中入市。他们的首开价格，多次拉低片区底价。
▲注意对比两次的日期和价格
原本常西湖最低价一直是汇泉西悦城和华瑞紫韵城，但是现在裕华城、中原华侨城、金科中原的加入，彻底改变了常西湖的楼市格局。
原本13000-15000元/㎡的区域价格，已经被众多11000-13000元/㎡的选择打破。
因此，如果问滨河和常西湖谁更艰难一些，认为是常西湖。
1，常西湖的地太多了。
大家注意到了今年入市楼盘，除了恒大林溪郡，占地603亩。其余都是千亩大盘：
金科中原：占地7000亩。
裕华城：占地1600亩。
中原华侨城：占地7500亩。
碧桂园名门凤凰城：占地6000亩。
除此之外，以往楼盘，碧桂园西湖：占地11000亩，永威西郡：占地1300亩，汇泉西悦城：占地1500亩。
还有暂时没有开始的康桥须水储备项目，占地1400亩。
以上楼盘的体量加在一起，已经将近4万亩，绝大部分都没有开发。
2，开发商的风格决定。
2018-2019年，常西湖快速发展的这两年，区域内几乎没什么楼盘可以选择，主力楼盘就是融信和世茂。
恒大、金科、裕华、华侨城这些大体量楼盘直到民运会结束才开始入市，时机本来就不好，又赶上市场大行情不行。
一方面是这些楼盘项目体量都太大，不得不跑量。
另一方面是，企业性质如此。
碧桂园、恒大，一直都是快周转的风格，而裕华、金科、华侨城，从其郑州以往的项目来看，也不太注重单盘得失，更愿意以量取胜。
3，近期没有太大利好。
民运会开办前夕是常西湖的高光时刻。民运会举办之后虽然仍然有不少赛事会在常西湖举行，但是区域热度正逐渐消散。
今年中央科技活力区（CTD）以及中原科创绿谷规划的出台，都是大事，只不过也并没有激起多大水花。
相比之下滨河核心区只有10多平方公里，核心区的土地基本快没有了。且引入开发商比较多，都是小块拿地，工程进度较快，再者像碧桂园、恒大这样敢于割腕求生的房企数量也不多。
3.回到开始的问题，常西湖绷不住了吗？
这只是一个问句，并不是一个陈述句。每个人心里都有自己的答案。
东哥认为说常西湖崩了倒不至于，它只是在狠狠地挤掉水分，片区价格正在回归理性，建设成效还是有的。
说实话，常西湖前期的价格确实有点高了。没有人口基础，没有产业基础，没有就业机会，房价曾一路高涨至高层毛坯一万五六。
伴随着各种光彩夺目的规划，这个价格让人不能理性思考。
只有当风停下来，光环褪去，热情过后，重回平淡，人们才可以去思考置业常西湖需要面对的现实问题：生活、就业。
说到底，人是要住到实实在在的房子里面去的，而不是住在蓝图里，新区的房价最终是与兑现时间挂钩的。
常西湖兑现时间还有多长？
投资常西湖的要多久等到接盘侠？
2年以后有多少交房楼盘？
3年以后能不能与老城区达成联动？
5年后区域能不能被填满？
这都是购房人在买房之前需要自己认真解答的问题，答案能接受，买了就不要再纠结于一两年价格的起伏。
说实话，长期来讲，笔者是看好常西湖的，这种观点的基础是看好郑州，相信郑州人口导入能力，城市化进程的速度。
郑州的新区，不单是常西湖，还是滨河、港区、绿博，哪一个不是集“地标、交通、综合管廊、绿化、商业”等等于一体，光看规划都能看得热血沸腾。
但在激动之余，郑州购房人应该多一份理性，正视规划与现实之间的落差和时间差。
楼市的暂时波动，不应该成为片区价值判断走向两个极端的理由。
郑东新区10年房价翻10倍，错过的人都觉得自己都被市场教训了，如果再有机会绝对要把握住。购买港区、绿博、常西湖等新区房产的人大都怀着这种心态。
如果真的是这样，东哥建议买过的朋友们回归初心，不要盯着去年、今年、明年这几年，从更长的时间维度上去看待新区，3-5年甚至5-10年，再考虑转手。
正如股票投资一样，市场在短期内的走势会受到诸多因素的干扰，因此往往具有不可预测性。
真正优质的投资策略是，找到一个优质股，在适当的时机买入，并长期持有。其他的就交给时间，不要患得患失。
