来源 | 信义房屋企研室
荐读 | 10月，上海二手住宅共成交约1.61万套，在9月小幅回升后，重回量价齐跌的走势，且下跌幅度均较为明显。
2019年10月，上海二手住宅共成交约1.61万套，环比下降23.51%，同比上涨35.91%。受国庆黄金周影响，成交量在9月小幅回升后又重回下降通道。从周成交量来看，去除国庆首周，周成交量均保持在0.43-0.45万套的水平，市场成交较为稳定。
2019年10月上海二手住宅合同成交均价约3.72万元/㎡，环比下降2.4%，同比下跌0.44%，成交均价在9月小幅回升后也重回下降通道。
从9月、10月上海各区的二手住宅成交量对比来看，16个区县环比均下降（9月：4个）。其中，8个区县环比跌幅超过上海全市的跌幅，松江的环比跌幅最大，为33.42%，青浦的环比跌幅最小，为2.1%。
从9月、10月上海各区的二手住宅合同成交均价对比来看，16个区县中3个环比上涨，13个环比下跌（9月：11涨5跌），成交均价环比上涨的区减少了8个。下跌区县中，青浦下降幅度最大，为10.7%。上涨区县中，嘉定的环比上涨幅度最大，为2.11%。各区成交的均价的大幅回落，也说明市场重回调整阶段。
从9月、10月的各环线成交占比对比可以看出，10月各环线成交占比较9月变化均不大，市场成交区域分布较为稳定。其中，变化最大的即为内环以内，也仅增加了0.4个百分点。
从10月的各环线合同成交均价环比变化来看，除郊环以外环比上涨0.8%以外，其它环线均环比下降，且跌幅均在3%左右。其中，内环以内合同成交均价已经连续4个月下降，下跌走势较为明显。
从10月各面积段成交占比对比可以看出，50平米以下成交占比延续9月的回升走势，提升1.5个百分点至20%，而50-70平米成交占比也结束了连续4个月小幅收窄的走势，提升0.7个百分点至。对应下降较为明显的则是70-90平米和90-110平米，分别下降1.1和0.7个百分点。
从10月的各面积段合同成交均价变化来看，7个面积段中仅200平米以上环比上涨0.2%，其它各面积段环比均下降。其中，140-200平米的面积段下降幅度最大，跌幅为8.6%。从近几个月的走势发现，各面积段合同成交均价总体上均呈现小幅回落的走势。
从10月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比现明显回升，提升1.9个百分点至66.8%，为2019年3月份以来的新高，而对应下跌明显的是300-500万，环比下跌1.1个百分点，为2019年3月份以来的新低。其它各总价段变化不大。
从10月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除300-500万和2000万以上环比上涨以外，其它各总价段环比均下降。其中，300万以下创2018年以来的新低，300-500万和800-1200万也处于较低水平。1200-2000万下降幅度最大，跌幅为4.2%。
2019年10月上海二手住宅市场成交量价，在9月小幅回升后，重回量价齐跌的走势，且下跌幅度均较为明显。从周成交数据来看，成交量走低主要是受国庆黄金周成交量较低的影响。从后几周成交量来看，均保持在0.43-0.45万套的水平，市场成交较8月份保持平稳的走势。
11月5日，央行意外下调MLF利率，小幅降息5个基点。随着MLF下降，导致LPR有下降空间，这对楼市是利好的，预计后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。本次MLF利率降低，心理影响大于实际影响，或将影响买卖双方对于未来楼市的预期。当前，上海二手楼市趋于平稳，在降息的助力下，或将有小幅的回升，但预计回升的力度有限。
来源 | 信义房屋企研室
荐读 | 9月，上海二手住宅共成交约2.02万套，成交量价均开始止跌，现小幅回升走势，但回升的力度有限，总体仍呈平稳的走势。
2019年9月，上海二手住宅共成交约2.02万套，环比上涨3.06%，同比上涨45.35%，市场结束了4月份以来的持续回落走势，出现小幅回升。从周成交量来看，9月后两周，市场开始突然发力，翘尾显现明显。
2019年9月上海二手住宅合同成交均价约3.8万元/m2，环比上涨0.96%，同比下跌0.82%。9月二手住宅合同成交均价也结束前两个月的大幅下跌走势，现小幅回升。
从8月、9月上海各区的二手住宅成交量对比来看，16个区县中仅长宁、崇明、闵行、浦东四个区成交量环比下降，其它12个区县环比均上涨。其中，黄浦环比上涨幅度最大，涨幅为14.4%，崇明区环比下降幅度最大，跌幅为15.5%。
从9月上海各区的二手住宅合同成交均价对比来看，16个区县中11个环比上涨，5个环比下跌（8月：10涨6跌），成交均价环比上涨的区增加1个。下跌区县中，长宁下降幅度最大，为3.7%。上涨区县中，徐汇的环比上涨幅度最大，为2.8%。涨跌幅较上月均有所收窄，这说明市场价格走势更加趋近于平稳。
从9月的各环线成交占比可以看出，外郊环间的成交占比表现较为突出，较8月份占比增加了1.4个百分点，而郊环以外则下降较为明显，减少了0.8个百分点。内环以内和内中环间的成交占比较上月变化不大，市场较为稳定。
从9月的各环线合同成交均价变化来看，仅内环以内环比下降，其它环线则环比上涨。其中，内环以内环比下降1.3%，已连续3个月呈现负增长。而内中环间、中外环间、郊环以外则延续8月份的小幅回升走势。
从9月各面积段成交占比对比可以看出，各面积段成交占比总体变化并不大，更趋近于平稳状况。其中，50平米以下成交占比在连续2个月回落后现小幅回升，而50-70平米成交占比则连续4个月现小幅收窄。
从9月的各面积段成交均价变化来看，7个面积段中有4个环比下降。其中，140-200平米环比上涨11%，反观成交量，环比也上涨14.8%，成交量价均现明显回升，这说明改善型需求逐渐有所起色。
从9月的各总价段成交占比可以看出，300-500万成交占比结束连续两个月的下降现明显回升，增长了0.7个百分点，而500-800万的成交量则进一步走低，回落0.6个百分点。
从9月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除500-800万和2000万以上环比下降以外，其它各总价段环比均上涨，这与8月份的环比变化正好相反。其中1200-2000万上涨幅度最大，涨幅为8.9%，2000万以上下降幅度最大，跌幅为1.8%。
2019年9月上海二手住宅市场成交量价均开始止跌，现小幅回升走势，但回升的力度有限，总体仍现平稳的走势，所谓的“金九”并未显现。但从周成交量来看，市场在后两周现明显回升，出现了翘尾现象。近期央行虽降准，但旨在助力实体经济发展，且严控流向房地产市场，因此，对于楼市影响非常有限。五年期以上LPR保持不变，房贷利率保持稳定。当前，上海二手楼市趋于平稳，预计市场调控变化的可能性不大，预计后续市场或将继续保持平稳的走势。
来源 | 信义房屋企研室
荐读 | 8月，上海二手住宅共成交约1.97万套，市场延续小幅回落态势，但跌幅开始逐渐收窄；合同成交均价约3.76万元/㎡，延续6月的回落走势，但下降幅度有限。
01成交量：约1.97万套
2019年8月，上海二手住宅共成交约1.97万套，环比下跌2.09%，跌幅进一步收窄，同比上涨47.31%。自4月开始，市场成交量就开始小幅回落，说明当前二手住宅市场成交稳中趋降。
02成交均价：约3.76万元/m2
2019年8月上海二手住宅合同成交均价约3.76万元/m2，环比下跌2.48%，同比下跌1.78%。8月二手住宅合同成交均价延续6月的回落走势，继续小幅走低，也创2019年3月以来的新低。这说明市场已经开始进行调整阶段。
03各区成交量：4涨12跌
从7月、8月上海各区的二手住宅成交量对比来看，16个区县中仅奉贤、浦东、青浦、杨浦四个区成交量环比上涨，其它12个区县环比下降。其中，杨浦环比上涨幅度最大，涨幅为15.6%，黄浦区环比下降幅度最大，跌幅为22.6%。
04各区成交均价：10涨6跌
从8月上海各区的二手住宅合同成交均价对比来看，16个区县中10个环比上涨，6个环比下跌（前值：4涨12跌），成交均价环比上涨的区增加6个。下跌区县中，浦东下降幅度最大，为7%。上涨区县中，长宁和静安的环比上涨幅度最大，均为4.2%。成交均价的变化，说明当前市场价格总体维持平稳，不具备连续大涨、大跌条件。
05各环线成交量分布：郊环以外占比最高
从8月的各环线成交占比可以看出，郊环以外成交量表现突出，成交占比为2018年以来的新高，占比15.49%。而内环以内和内中环间的成交占比继续回落，其中内环内成交量占比仅11.3%，为今年3月以来的最低值。说明随着市场的调整，中环以内的成交量下降的幅度更加明显。
06各环线成交均价变化：内环以内和外郊环间环比下降
从8月的各环线合同成交均价变化来看，仅内环以内和外郊环间环比下降，其它环线则环比上涨。从各环线成交结构的量、价变化，可以看出，内环以内和外郊环间成交量价的明显回落，造成了8月二手住宅合同成交均价环比回落。
07各面积段成交量分布：市场仍以刚需为主力
从8月各面积段成交占比对比可以看出，50平米以下成交占比本月继续回落，仅18.4%，为2018年以来的新低。110-200平米的成交量也继续回落，但70-90平米的成交占比则继续回升，成交占比为27.1%，处于较高的水平。这说明，市场仍以刚需为主力。
08各面积段成交均价变化：仅200㎡以上上涨
从8月的各面积段成交均价变化来看，除200平米以上环比上涨0.6%以外，其它各面积段成交均价均下降，其中140-200平米环比下降幅度最大，跌幅为4.5%。而90-140平米的环比下降幅度最小，表现较为稳定。
09各总价段成交量分布：300万为成交主力
从8月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比增加1.6%至65.4%为成交绝对主力，且已连续两个月成交占比上涨。而300—500万成交占比继续下降，较上月占比下降1.1%。
10各总价段成交均价变化：仅500-800万和2000万以上环比上涨
从8月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除500-800万和2000万以上环比上涨以外，其它总价段环比均下降，其中1200-2000万下降幅度最大，跌幅为3.4%，呈现量价齐跌的走势。而内环以内，成交占比不断攀升，但成交均价却走低的趋势。
总结
2019年8月上海二手住宅市场成交量延续3月份以来小幅回落的走势，但跌幅开始逐渐收窄，成交均价也继续现小幅回落，但下降幅度有限。总体来看，市场量价均呈现稳中趋降的走势。
8月份以来，在“坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济手段”的调控主基调下，各地房地产调控密集出台，尤以房地产金融政策收紧为核心。
其中，央行对个人商业房贷利率机制进行调整，但该政策旨在保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，因此对于贷款利息支出影响或将有限。在当前调控政策稳定的背景下，预计市场或将继续保持稳中趋降的走势。
来源 | 上海执信咨询
荐读 | 7月，上海二手住宅共成交约2.03万套，市场延续小幅回落态势；合同成交均价约3.86万元/㎡，较6月小幅回落，同比跌幅继续收窄。
2019年7月，上海二手住宅共成交约2.03万套，环比下跌6.09%，同比上涨46.85%，市场延续小幅回落态势。从7月各周成交量来看，前三周成交量罕见地维持在4600套上下，且7月各周的日均成交均稳定在650套左右，说明当前二手住宅市场成交运行相当平稳。
2019年7月上海二手住宅合同成交均价约3.86万元/㎡，环比下跌1.78%，同比下跌1.48%。7月二手住宅合同成交均价较6月小幅回落，同比跌幅继续收窄。从2019年5、6、7三个月的二手住宅合同成交均价运行走势来看，也验证了我们前期对于市场将进入震荡盘整运行的判断。
从7月上海各区的二手住宅成交均价对比来看，16个区县中4个环比上涨，12个环比下跌（前值：9涨7跌），成交均价环比下跌的区增加5个。下跌区县中，嘉定、徐汇、杨浦环比跌幅最大，嘉定环比下跌3.5%、徐汇比下跌2.4%、杨浦环比下跌2%。上涨区县中，崇明环比涨幅最高为1.6%。崇明在连续两个月录得环比跌幅首位后出现反弹，反之徐汇在连续两个月录得环比涨幅首位后显著回落，说明当前市场价格总体维持平稳，不具备连续大涨、大跌条件。
从7月的各环线成交占比可以看出，中心区域占比小幅回落。郊环以外环比上涨0.6%、外郊环间环比上涨0.4%、内环以内环比上涨0.2%、中外环间环比下跌0.5%、内中环间环比下跌0.7%。
从7月的各环线合同成交均价变化来看，各环线环比均为下跌，内环以内环比下跌1.2%、内中环间环比下跌1.8%、中外环间环比下跌0.8%、外郊环间环比下跌0.9%、郊环以外跌幅最高环比下跌1.9%。从各环线成交结构的量、价变化，我们可以看出，外环外区域成交占比提升，造成了7月二手住宅合同成交均价环比回落。
从7月各面积段成交占比对比可以看出，90平方米以内各面积段成交占比71.5%（前值72.4%）继续回落，其中50平方米以下占比回落至19.1%（前值20.2%），50—70平方米占比微跌至26.9%（前值27%），70—90平方米占比回升至25.5%（前值25.2%）。90平方米以上各面积段成交占比28.5%（前值27.6%），其中110—140平方米占比9.7%（前值9.2%）涨幅最高，90—110平方米占比13.3%（前值13 %），140—200平方米占比3.8%（前值3.8%），200平方米以上占比1.6%（前值1.6%）环比均持平。
从7月的各面积段成交均价变化来看。50—70平方米涨幅最高环比上涨0.9%，140—200平方米环比上涨0.6%。200平方米以上跌幅最高环比下跌4.6%，70—90平方米环比下跌3.6%，90—110平方米及110—140平方米环比下跌2.8%，50平方米以下环比下跌1%。
从7月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比环比上涨0.7%至63.8%为成交绝对主力，300—500万环比下跌0.6%、800—1200万的成交占比环比下跌0.1%，500—800万、1200—2000万、2000万以上成交占比环比持平。
从7月的各总价段合同成交均价环比变化来看，1200—2000万涨幅最高环比上涨0.4%、800—1200万环比上涨0.1%，300—500万环比下跌0.5%，500—800万环比下跌1.6%， 300万以下环比下跌2.1%，2000万以上跌幅最高环比下跌5%。
2019年7月上海二手住宅市场成交量继续小幅回落，日均成交量稳定维持在650套左右，合同均价延续了2季度以来的小幅盘整态势。7月30日，中央政治局经济工作会议强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济手段”。
上海执信咨询认为：这次会议通稿中新增加了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的表述，意味着上海现有调控政策在中短期内出现松动的可能性不大，需求也将保持稳定，下半年上海二手住宅市场或将呈现量缩、价稳的走势。对于购房者来说，择机适当的出手应该被视为正确的选择。
来源 | 上海执信咨询
荐读 | 6月，上海二手住宅共成交约2.17万套，延续5月小幅回落趋势；合同成交均价约3.92万元/㎡，较5月有小幅回升。
2019年6月，上海二手住宅共成交约2.17万套，环比下跌6.18%，同比上涨42.15%，市场成交延续5月态势继续小幅回落。从6月各周成交量来看，周均维持在5000-6000套间，呈现平稳运行格局。
2019年6月上海二手住宅合同成交均价约3.92万元/m2，环比上涨1.29%，同比下跌3.12%。6月二手住宅合同成交均价在5月短暂休整后小幅回升，延续了2019上半年以来的稳中有升态势、但上涨已呈疲态，预计市场仍会以小幅震荡盘升为主。
从6月上海各区的二手住宅成交均价对比来看，16个区县中9个环比上涨，7个环比下跌（前值：7涨9跌）。下跌区县中崇明、松江、黄浦环比跌幅最大，崇明环比下跌6.2%、松江环比下跌2.7%、黄浦环比下跌2.2%，上涨区县中徐汇环比涨幅最高为4.7%。值得注意的是崇明及徐汇均已连续两个月录得环比涨跌幅的首位，说明当前市场价格虽然整体回暖但区位分化开始显现。
从6月的各环线成交占比可以看出，中心区域占比提升明显。内中环间涨幅最大环比上涨0.6%、内环以内环比上涨0.4%、中外环间环比下跌0.1%、外郊环间下跌0.2%、郊环以外环比下跌0.7%。从各环线成交结构的变化我们可以看出，6月中心区域成交占比的提升，推动了当月二手住宅合同成交均价回升。
从6月的各环线合同成交均价变化来看，内环以内涨幅最高，环比上涨2.6%、内中环间环比上涨1%、外郊环间环比上涨0.2%、中外环间环比下跌0.3%、郊环以外环比下跌2.5%。
从6月各面积段成交占比对比可以看出，90平方米以内各面积段成交占比72.4%（前值72.7%）继续回落，其中50平方米以下占比回升至20.2%（前值19.1%）接近年内高点，70-90平方米占比回落至25.2%（前值26.4%）创年内低点。90平方米以上各面积段成交略有回升占比27.6%（前值27.3%），其中90-110平方米占比13%（前值12.7%）涨幅最高，110-140平方米占比9.2%（前值9.5%），140-200平方米占比3.8%（前值3.6%），200平方米以上占比1.6%（前值1.5%）。
从6月的各面积段成交均价变化来看。50平方米以下涨幅最高环比上涨3.5%，110-140平方米环比上涨2.8%，70-90平方米环比上涨2%，200平方米以上环比上涨0.9%，50-70平方米环比下跌0.9%，90-110平方米环比下跌1.2%，140-200平方米环比下跌4%。从6月份各面积阶段成交量分布、均价变化情况来看，棚改及动拆迁推动市中心小面积产品成为当前市场的成交热点。
从6月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比环比下跌0.6%回落至63.1%，300-500万、800-1200万的成交占比环比上涨0.3%，1200-2000万成交占比环比下跌0.1%，500-800万、2000万成交占比环比持平。
从6月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除1200-2000万环比下跌2.6%外其余均为上涨。300-500万涨幅最高环比上涨2.1%，500-800万环比上涨1.3%，2000万以上环比上涨0.9%，300万以下环比上涨0.6%，800-1200万环比上涨0.3%。
2019年6月上海二手住宅市场成交量较5月份继续小幅回落，合同成交均价止跌回升。6月13日，陆家嘴论坛上金融监管层释放信号，银保监会将整治资金违规流入房地产。2019年上半年上海二手住宅市场成交自底部反弹后成交量已连续两个月小幅回落，市场交投平稳。
上海执信咨询认为，在当前政府舆论导向下，下半年房地产政策及资金面将稳中趋紧，需求难以继续大规模释放，楼市成交量、价大概率将呈现小幅震荡盘整态势。
来源 | 上海执信咨询
荐读 | 2019年5月上海二手住宅市场成交量较3、4月高点小幅回落，合同成交均价也出现环比下跌。在当前稳定房价的政策导向下，上海楼市调控方向仍将以引导市场预期向“稳”为主且不能排除调控政策微加码的可能。
2019年5月，上海二手房成交2.58万套，其中二手住宅共成交约2.33万套，环比下跌9.23%，同比上涨45.24%，市场成交较3、4月份高点小幅回落。从5月各周成交量来看，各周成交均为6000套以下，除去5.1-5.5受小长假影响，其余各周日成交量均维持在800-900套水平。
2019年5月上海二手住宅合同成交均价约3.87万元/m2，环比下跌1.47%，同比下降3.92%，5月二手住宅均价在经历3、4两个月回升后出现小幅回落，说明房价连续上涨动能不足、当前市场仍会以小幅震荡盘整为主。
从5月上海各区的二手住宅成交均价对比来看，16个区县中9个区出现环比下跌，崇明、金山、宝山环比跌幅最大，崇明环比下跌5%、金山环比下跌3.4%、宝山环比下跌2.6%，7个上涨区县中徐汇环比涨幅最高为2.0%。环比下跌区较4月份增加6个。
从5月的各环线成交占比可以看出，除郊环以外占比环比增长1%以外，其余均为下跌。内环以内环比下跌0.2%、内中环间下跌0.1%、中外环间环比下跌0.6%、外郊环间下跌0.2%。从各环线成交结构的变化我们可以看出，随着市场热度回落成交区域再次转向外围。
从5月的各环线合同成交均价变化来看，内中环间环比上涨0.3%、其余均为下跌。内环以内环比下跌0.4%、中外环间环比下跌0.5%、外郊环间及郊环以外环比都为下跌1.3%。
从5月各面积段成交占比对比可以看出，90平方米以内各面积段成交占比72.7%（前值72.5%），其中50平方米以下占比19.1%（前值19.4%）继续回落，70-90平方米占比回升至26.4%（前值25.9%）。90平方米以上各面积段成交占比27.3%（前值27.5%），其中90-110平米占比12.7%（前值13.1%）跌幅最高。
从5月的各面积段成交均价变化来看，除140-200平方米面积段环比增长3%外，其他各面积段合同成交均价均环比下跌。50平方米以下环比下跌0.8%，50-70平方米以下环比下跌1.2%，70-90平方米环比下跌1.1%，其中90-110平方米环比下跌0.5%、110-140平方米环比下跌4.3%， 200平方米以上环比下跌1.4%。5月份各面积阶段成交量分布、均价变化情况，或说明改善性客户集中入市已接近尾声。
从5月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比环比上涨0.4%回升至63.7%、1200-2000万的成交占比环比小幅上涨0.1%至1.2%，300-500万、500-800万、800-1200万占比环比分别下跌0.1%、0.2%、0.1%，2000万以上占比持平。
从5月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除1200-2000万总价段环比涨幅最高为2.4%，2000万以上环比跌幅最高为4.3%，300万以下环比下跌2.3%，300-500万环比上涨0.4%，500-800、800-1200万环比持平。
2019年5月上海二手住宅市场成交量较3、4月高点小幅回落，合同成交均价也出现环比下跌。5月18日，住建部直接点名了近3个月住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市，进行预警提示 。在当前稳定房价的政策导向下，上海楼市调控方向仍将以引导市场预期向“稳”为主且不能排除调控政策微加码的可能。
上海执信咨询认为随着前期刚性需求的阶段性释放、改善性需求集中入市接近尾声、政府频发稳定信号增加观望情绪等因素。预计6月份市场成交量仍将继续小幅回落，成交价格短期以震荡盘整为主。
来源 | 上海执信咨询
荐读 | 4月上海二手住宅共成交2.52万套，清明节后首周日均成交近1100套创2年内高点，上海二手住宅合同成交均价约3.92万元/m2，成交均价继续稳步回升。
2019年4月，上海二手住宅共成交2.52万套，环比微跌1.9%，同比大涨87.59%，市场持续活跃、成交量维持高位。从 4月各周成交量来看，除4.1—4.7受传统清明假期影响外，其余各周均稳定维持高位，4.8—4.14日均成交近1100套创2年高点。
2019年4月上海二手住宅合同成交均价约3.92万元/m2，环比上涨2.51%，同比下降1.88%，4月二手住宅均价继续稳步回升，但涨幅较3月份有所收窄。
从4月上海各区的二手住宅成交均价对比来看，16个区县中奉贤、金山、普陀3个区出现环比下跌，奉贤环比下跌3.3%、金山环比下跌0.7%、普陀环比下跌0.4%，13个上涨区县中长宁区环比涨幅最高为5.4%。市中心8个区除普陀环比微跌以外，其余各区环比均为增长，从4月各区的成交量、价数据来看，随着市场活跃、改善型客户已积极入市。
从4月的各环线成交占比可以看出，内环以内环比增长1%、中外环间环比增长0.2%，内中环间、郊环以外分别环比下跌0.1%、1%，外郊环间环比持平。从各环线成交结构的变化我们可以看出，随着改善型客户的积极入市，成交热点区域逐渐从外围向市中心过渡。
从4月的各环线合同成交均价变化来看，各环线合同成交均价环比均为增长、涨幅较3月有所收窄。
从4月各面积段成交占比对比可以看出，90平方米以内各面积段成交占比72.5%（前值74.5%）各面积段占比均为下降，其中50平方米以下占比19.4%（前值20.3%）降幅最高。90平方米以上各面积段成交占比27.5%（前值25.5%）各面积段占比均为增长，其中110—140平米占比9.4%（前值8.5%）增幅最高。
从4月的各面积段成交均价变化来看，除50平方米以下、140—200平方米面积段外其他各面积段合同成交均价均环比增长，其中90-110平方米、110-140平方米环比涨幅最大，环比分别上涨4.4%及8.1%。4月份各面积阶段成交量分布、均价变化情况，也进一步验证了当前市场改善型客户正积极入市。
从4月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比环比下跌3.3%回落至63.3%，300-500万、500-800万、800-1200万、1200-2000万、2000万以上占比环比分别上涨0.8%、1.4%、0.7%、0.3%、0.1%。500—800万总价段成交占比回升至2018年以来的最高值。
从4月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除800-1200万总价段环比涨幅最高为1.6%，2000万以上环比跌幅最高为1.8%。值得注意的是6个总价段成交均价数据中有4个是环比下跌，说明4月二手住宅均价的上涨主要是由高单价、高总价房源的成交占比的提高所推动的。
2019年4月上海二手住宅市场成交量与3月基本持平仍旧维持高位，合同成交均价环比继续上涨，但涨幅较3月有所收窄。4月19日召开的中央政治局会议上再次强调“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，未来政策面更多是出于稳定房价预期而并不存在放松可能。上海执信咨询认为随着被抑制需求的阶段性集中释放、前期低价房源的已经去化，市场二手住宅挂牌价格已出现微涨，部分需求转为观望。预计5月份市场成交量有所回落，而成交价格微幅上扬。
这几天上海气温刚刚创下今年新高，而3月的上海楼市也再创新高，呈现价量齐升的态势，那么具体的成交量到底如何？且看详细分析。
01 成交量：自2018年以来新高
2019年3月，上海二手住宅共成交2.59万套，环比上涨167.08%，同比上涨50.13%，成交量同环比均大幅增长。从 3月各周成交量来看，市场呈现稳步走高的形态，3.25—3.31日均成交量突破900套。
02 成交均价：上升至与1月持平2019年3月上海二手住宅合同成交均价约3.82万元/m2，环比上涨3.53%，同比则下降5.88%，3月二手住宅均价在经过2月份短暂回落后重新回升启稳，与1月二手住宅均价基本持平。
03 各区成交均价：大部分区价量齐升
从3月上海各区的二手住宅成交均价对比来看，16个区县中只有静安、长宁2个区出现环比下跌（前值11跌5涨），静安环比下跌0.1%(前值-4.63%)、长宁环比下跌1.7%（前值-1.9%），14个上涨区县中浦东新区环比涨幅最高为6.5%（前值-4.0%）。从3月各区的成交量、价数据来看，上海二手住宅市场启稳回暖迹象逾发明显。
04 各环线成交量分布：外郊环间仍占主导
从3月的各环线成交占比可以看出，外郊环间环比增长1.9%、内环以内环比微增0.1%，内中环间、中外环间、郊环以外分别环比下跌0.4%、0.3%、1.4%。
05 各环线成交均价变化：外郊环间涨幅最大
从3月的各环线合同成交均价变化来看，各环线合同成交均价环比均为增长，其中均价环比涨幅最大为外郊环间3.5%。
06 各面积段成交量分布：刚需主导，向改善型传导
从3月各面积段成交占比对比可以看出，90平方米以内各面积段成交占比74.5%（前值75.2%）仍为绝对主力，其中50平方米以下占比更是创2018年以来的最高值，90-110平方米阶段占比12.7%（前值12.0%）。这说明当前市场仍然是以小户型刚需客户成交为主，但购房者信心的正在由刚需客户向改善型客户传导。
07 各面积段成交均价变化：改善型增加
从3月的各面积段成交均价变化来看，各面积段合同成交均价均环比增长，其中90-110平方米、140-200平方米环比涨副最大，环比分别上涨5.3%及6.7%。3月份各面积阶段成交均价变化情况，进一步验证了我们对当前市场购房者信心正由刚需客户向改善性客户传导的判断。
08 各总价段成交量分布：300万以下主导但回落
从3月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比环比下跌2.1%回落至66.6%但仍维持相对高位，300-500万、500-800万、800-1200万占比环比分别上涨1.6%、0.5%、0.1%。2000万以上的成交占比环比下跌0.1%创2018年以来的最低值。
09 各总价段成交均价变化：总体增长从3月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除1200-2000万总价段环比下跌2.3%以外，其余各总价段均为环比增长。
总结
2019年3月上海二手住宅市场呈现小阳春态势，成交量同环比数据均呈现大幅增长，合同成交均价在2月小幅回落之后又重新回升启稳。上海执信咨询认为2019年1季度上海二手住宅市场整体回暖主要由央行宽信用政策对购房者信心改善、2016年3月社保缴存需2年变5年被抑制的购房者陆续入市、行业传统旺季三个因素叠加造成，市场需求也正进一步从刚需购房者向改善性购房者传导。预计4月份市场成交量大概率仍将维持在2万套以上，而成交价格保持平稳态势。
2月上海二手住宅成交量较1月回落四成，成交合同均价较1月波动上扬后有所回落，3月“小阳春”有望回暖。
01 成交量：受春节影响回落四成
2019年2月，上海二手住宅共成交0.98万套，较1月份1.64万套环比下降40.26%，同比上涨37.44%。成交量大幅下降主要是受春节假期的影响，但从2月18-24日的周成交量来看，已经快速回升至3900套左右的水平，2月25-30日的日成交量更是高达650套左右，说明年后市场的复苏是十分强劲的。
02 成交均价：小幅波动后下行
2019年2月上海二手住宅合同成交均价约3.69万元/m2，环比下降3.49%，同比则下降7.91%，但较12月的合同成交均价则下降1.08%，合同成交均价在1月小幅回升后又重回下降通道。
03 各区成交量：16区县均为负增长
从1月、2月上海各区的二手住宅成交量对比来看，16个区县成交量环比均呈负增长，其中有9个区域跌幅超过二手住宅整体跌幅，其中青浦跌幅最大，为47%；有7个区域跌幅低于二手住宅整体跌幅，其中崇明跌幅最小，为13.4%。在成交量中，排名前五位的为浦东、闵行、宝山、杨浦和松江。
04 各区成交均价：11跌5涨
从1月、2月上海各区的二手住宅成交均价对比来看，16个区县，11跌5涨，5个上涨的区县依次为崇明、徐汇、普陀、闵行和青浦，其中普陀环比上涨1.44%。11个区县中，静安环比下降幅度最大，跌幅为4.63%，其次为浦东，跌幅为3.99%。
05 各环线成交量分布： 成交环线结构变化大
从1-2月的各环线成交占比可以看出，中环以内和外郊环间成交占比有明显下降，其中内环以内更是创2018年以来最低值；郊环以外成交量提升2.64个百分点，创2018年以来的最高值。成交环线结构的变化，也是造成成交均价大幅下降的原因。
06 各环线成交均价变化：基本保持平稳
从1月、2月的各环线合同成交均价变化来看，各环线合同成交均价均呈负增长。但对比12月各环线合同成交均价，则均保持平稳的状况。从这个角度来看，去除1月份的小幅上涨，各环线合同成交均价还是保持了平稳的走势。
07 各面积段成交量分布：小户型刚需客户成交为主
从12月、1月、2月的各面积段成交占比对比可以看出，90平方米以内各面积段成交占比较12月、1月均有所明显提升，其中50-70平方米和70-90平方米更是创2018年以来的最高值。90平方米以上各面积段成交占比较12月、1月份则均有所降低，其中140-200平方米和200平方米以上则创2018年以来的最低值。这说明市场仍然是以小户型刚需客户成交为主。
08 各面积段成交均价变化：整体呈现负增长
从1月、2月的各面积段成交均价变化来看，各面积段合同成交均价均呈负增长，其中90-110平方米环比下降幅度最大，跌幅为5.7%。一方面是受成交区域向外转移的影响所致；另一方面，对比同环线的各面积段成交均价的变化来看，市场分化差异明显，各面积的涨跌幅均有所不同，导致整体呈现负增长。
09 各总价段成交量分布：300万以下占多数
从1月、2月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比达68.8%，为2018年以来的最高值，而其他各总价段的占比均降低，其中500万以上的各总价段则均创2018年以来的最低值，这主要是受成交区域外移以及成交中小户型的影响。
10 各总价段成交均价变化
从1月、2月的各总价段合同成交均价环比变化来看，300万以下，800-1200万和2000万以上环比呈负增长，其他三个总价段则均呈正增长。其中2000万以上合同成交均价创2018年以来最低值。
总结
2019年2月，上海二手住宅成交量受春节长假影响，成交量虽出现了四成的回落，但较去年同期则上涨近四成，且长假后市场快速回暖，说明2月份的市场依然延续了2018年第四季度以来的上涨走势。合同成交均价在1月小幅回升后，又重新回落，说明房价上涨的动力目前依然不足，短期内仍将保持平稳或小幅下行的走势。
从近期两会传递的“房地产”未来调控信号来看，政策变化的可能性不大。3月份作为传统旺季，加上市场的小幅回暖，预计成交量或将继续回升，有望超过去年同期的1.73万套。
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