08年的4万亿大放水后，国家开始搞大基建。
但是这钱，怎么通过市场化手段，从央行走到地方政府手上呢？
总不能今天从印钞厂印出来，明天找个安保运输公司，然后把钱给运过去吧？
所以，城投公司出现了。
地方财政或者国资委设立城投公司，由城投公司出面向金融机构借款。
所以城投公司最初就是政府融资平台。
财政担保，城投借款，钱就搞过来了。
然后呢，城投公司拿着钱去搞市政工程建设、去搞土地一级开发。
这么一搞呢，生地就变成熟地，地方国土局就可以卖地了。
地方国土局卖完地，财政就有钱了。
然后呢，地方政府再把这钱通过土地款分成或者财政拨款或者工程款的方式，给到城投公司。
城投公司拿到钱后，再还给金融机构。
这样一循环呢，央行的水也放出去了，金融机构也赚的盆满钵满，地方基建也搞起来了。
看着似乎大家都挺开心的吧。
但有人不开心了，因为这么一来，地方债务率上去了。
然后呢，就开始整顿，地方财政想要跟城投公司划清界限了。
城投公司呢，要求去融资平台的属性，不能再指着财政拨款活着了，至少明面上不能这样了。
地方政府呢，也不再出函了，各种担保函承诺函安慰函，以及各种花样的抽屉协议，都不给了。
很显然，中央政府不想这么玩了，开始要求地方政府把自己撇出去了。
但没关系啊，金融机构不相信你能撇的出去。
虽然城投公司明面上不再和地方财政发生关系，虽然地方政府也不再明面出来兜底。
但金融机构还是不相信你地方政府会不管不问。
于是城投信仰，就这么产生了。
为什么呢？因为这样赚钱啊，赚钱么，不磕碜。
管你地方政府怎么说，但金融机构就是假装没听见。
然后呢，游戏继续玩，只不过地方政府要听中央爸爸的话，就不上桌了，边上看看就好。
就这么玩啊玩，玩啊玩，地方政府的债务率就不断往上升啊升。
大家就被绑架在同一架马车上了。
似乎，就这么一起玩下去，也没啥问题吧？
是的，其实也没啥问题。
只要房地产开放商愿意来买地，就没问题。
这就是所谓的土地财政。
但房地产也是无利不起早的，为什么要买地？
需要让房地产公司买地，得让他有钱啊！
所以，金融机构又开始变着花样的把钱给到房地产公司。
这样，地产公司就有钱买地了，地方政府就卖地拿钱了。
然后呢，中央爸爸一看，不行啊，这么玩，不是又把杠杆放大了吗？不行不行。
于是又开始管控房地产融资，什么禁止前融啊，什么四三二要求啊，什么三条红线啊，反正也是一出一出的。
但那又如何？政策如闸，资金似水，只要有势差，总能找到缝隙继续流通过去的，而这个资金的势差，便是收益。
所以，从开发贷款，到房地产信托贷款，再到明股实债，再到信托AB套贷款，再到前融基金，再到购房尾款ABS，再到建筑工程款反向保理ABS，等等。
政策出的越多，各种融资结构就越复杂。但万变不离其宗的是，金融机构要把钱塞给房地产公司，以确保这个游戏能够继续。
但地产公司也是要还款的，把地拿手里捂着等升值，是需要财务成本的。
高周转才是关键，但高周转并不完全等同于快速建成，而是快速销售，快速回笼资金。
所以，预售制度就成了必要了。
但是城投、地产、金融机构，大家一起这么搞来搞去玩这个游戏，干啥呀？挣钱呗！
但这个游戏明显还有一个缺口，只有填补了这个缺口，才能实现真正的闭环，那就是不断涨价的房产市场。
这个游戏能一直玩下去，最关键的，最根本的，就是房价必须涨，房价一直涨。
为什么总是有人喊，房价不会跌，房价不能跌。
因为啊，这已经是中国近十几年来金融业的根本了，也是地方政府的根本了。
中国的经济，早已被这个粗暴的游戏绑架了。
